自7月以來(lái)，政府層面在加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的動(dòng)作加快，“租售并舉”已成為行業(yè)內(nèi)共識(shí)性的發(fā)展趨勢(shì)，這也將是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一大轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
從上而下密集釋放有關(guān)住房租賃方面的政策信息，也提升了房企和公眾對(duì)這一板塊市場(chǎng)的預(yù)期。將住房租賃市場(chǎng)，看作今后擁有不錯(cuò)前景而開(kāi)始布局的房企也不在少數(shù)，除了在這一領(lǐng)域試水較早的萬(wàn)科外，央企 保利 地產(chǎn)也開(kāi)始了對(duì)長(zhǎng)租公寓的探索，并逐漸形成了自己的商業(yè)模式。
2016年11月，位于長(zhǎng)沙 保利 國(guó)際廣場(chǎng)的酒店式服務(wù)公寓—— 保利 瑜璟閣國(guó)際公寓率先開(kāi)業(yè)。這處服務(wù)式公寓將目標(biāo)客戶(hù)群定位在商務(wù)精英人士，初次嘗試， 保利 取得了高于預(yù)期的效果。
保利 相關(guān)人士告訴界面新聞，這處公寓開(kāi)業(yè)不到3個(gè)月入住率便達(dá)到了90%，實(shí)現(xiàn)盈利，這次試水增加了它們對(duì)公寓運(yùn)營(yíng)的信心。今年， 保利 自持運(yùn)營(yíng)的第二家瑜璟閣國(guó)際公寓已在廣州 保利 天悅項(xiàng)目開(kāi)業(yè)。由于臨近每年兩次的廣交會(huì)舉辦地，大量的客戶(hù)需求，讓這處公寓的營(yíng)運(yùn)效果更佳。
在更符合政策需求的針對(duì)于長(zhǎng)租青年公寓領(lǐng)域， 保利 隨后也開(kāi)始了布局。今年初，它們的自主長(zhǎng)租公寓品牌“N+公寓”面世，已先后在重慶、西安、大連、長(zhǎng)沙等4個(gè)城市開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)。相比定位高端客戶(hù)的瑜璟閣國(guó)際公寓，“N+公寓”的定位是高性?xún)r(jià)比的舒適青年公寓。裝修方面時(shí)尚溫馨，適合青年，同時(shí)配備齊全、交通便利、為租客提供共享休閑場(chǎng)所。
這也是目前流行的以青年客戶(hù)為主的服務(wù)公寓通行的標(biāo)準(zhǔn)，萬(wàn)科的泊寓、鏈家的自如、以及YOU+和魔方等均以這種方式贏(yíng)得了一定的青年市場(chǎng)。
從風(fēng)格和客戶(hù)群來(lái)看，這些長(zhǎng)租公寓相似的共同特點(diǎn)是：房間有頗為精致的統(tǒng)一裝修，設(shè)施較為完備，面積則一般不大，20多平方米為主流戶(hù)型，但大堂有供休閑、娛樂(lè)的公共活動(dòng)區(qū)域，并且提供標(biāo)準(zhǔn)化管理。
這類(lèi)公寓的租住者，大多從事IT、金融、設(shè)計(jì)等行業(yè)，普遍30歲以下，大學(xué)以上學(xué)歷，主要瞄準(zhǔn)的客戶(hù)群體都是高學(xué)歷，熱愛(ài)社交，對(duì)生活品質(zhì)有一定追求的年輕人，而且客戶(hù)群體主要集中在北上廣深等一線(xiàn)城市和發(fā)展較快的核心二線(xiàn)城市。
在已開(kāi)始布局長(zhǎng)租公寓的房企中，萬(wàn)科算是先行者，而 保利 也開(kāi)始逐漸形成了自己的前瞻性布局。據(jù)界面新聞了解， 保利 商業(yè)公司是運(yùn)營(yíng)管理公寓的主要平臺(tái)， 保利 地產(chǎn)對(duì)它們的定位是，以營(yíng)運(yùn)為核心，擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，以投資回報(bào)為目標(biāo)，盤(pán)活存量資產(chǎn)，樹(shù)立自己的品牌和品質(zhì)。
按照 保利 地產(chǎn)十三五規(guī)劃的戰(zhàn)略目標(biāo)，在接下來(lái)的3年內(nèi)， 保利 商業(yè)公寓板塊的業(yè)務(wù)將做到內(nèi)部自持和外部拓展雙軌同時(shí)布局，在深耕一線(xiàn)城市的同時(shí)不斷擴(kuò)大公寓租賃的版圖，利用品牌及旗下優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資源互為協(xié)同的多樣增值服務(wù)的優(yōu)勢(shì)持續(xù)擴(kuò)大 保利 商業(yè)公司的影響力。
而這將要求 保利 更多的通過(guò)市場(chǎng)外拓來(lái)實(shí)現(xiàn)。一方面它們將通過(guò)盤(pán)活旗下存量商業(yè)物業(yè)，進(jìn)行自主品牌培育和管理運(yùn)營(yíng)，另一方面在類(lèi)似北京、廣州有巨大租賃需求的城市，讓一線(xiàn)公司根據(jù)市場(chǎng)需求，自主自發(fā)地去發(fā)展運(yùn)營(yíng)能力，進(jìn)一步拓展市場(chǎng)。
保利 相關(guān)人士告訴界面新聞，他們已構(gòu)建專(zhuān)業(yè)的拓展團(tuán)隊(duì)來(lái)獲取外部項(xiàng)目資源。首先會(huì)與地方政府對(duì)接，爭(zhēng)取當(dāng)?shù)毓⑹痉兜臉?biāo)桿項(xiàng)目；同時(shí)也會(huì)對(duì)接中小型房地產(chǎn)公司開(kāi)展合作，在深耕已進(jìn)駐市場(chǎng)之余，尋求更多市場(chǎng)并購(gòu)機(jī)會(huì)。
目前，從中央到多個(gè)一二線(xiàn)核心城市，都提出了相關(guān)措施，從租賃住房供應(yīng)，到租房人權(quán)益保障等多個(gè)方面進(jìn)行了進(jìn)一步的闡釋?zhuān)〗ú扛敲鞔_表示將通過(guò)立法，保障“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。租賃市場(chǎng)的發(fā)展，“租售并舉”已成為行業(yè)內(nèi)共識(shí)性的發(fā)展趨勢(shì)，這也將是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一大轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
住建部日前還會(huì)同有關(guān)部門(mén)選取了廣州、深圳、佛山、肇慶、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州等12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)。
保利 將會(huì)結(jié)合這一政策契機(jī)，以十二個(gè)試點(diǎn)城市為突破口，優(yōu)先尋求在廣州、佛山、成都等地取得突破，力爭(zhēng)成為政府工作的示范點(diǎn)。
總部位于廣州的 保利 地產(chǎn)，多年來(lái)一直在華南保有行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，其銷(xiāo)售規(guī)模和品牌影響力在這一區(qū)域得到了市場(chǎng)認(rèn)可，尤其是在廣州市場(chǎng)，連續(xù)多年的市場(chǎng)占有率第一，讓它們有了更多資源去運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓。
今年上半年 保利 地產(chǎn)在廣州所新增的幾幅土地中，都有自持比限制。大量的自持面積，意味著今后的房地產(chǎn)將不再是簡(jiǎn)單的拿地建房銷(xiāo)售模式，會(huì)更注重運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)品更加多元化的長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)模式，而與政策相符的長(zhǎng)租公寓等租賃模式必然會(huì)成為其中的一個(gè)主流業(yè)態(tài)。
按照 保利 運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的思路，在借助他們總部位于廣州，并有更多資源優(yōu)勢(shì)進(jìn)行規(guī)模拓展形成一定成果后，下一步會(huì)進(jìn)入到華東和華北兩個(gè)同樣擁有巨大租賃需求的市場(chǎng)。
長(zhǎng)租公寓雖然在政策趨勢(shì)下被認(rèn)為是下一個(gè)行業(yè)熱點(diǎn)，但目前的規(guī)模相比傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)還非常小。而長(zhǎng)租市場(chǎng)能否解決對(duì)房企來(lái)說(shuō)現(xiàn)實(shí)的盈利問(wèn)題，仍然是包括萬(wàn)科、 保利 等已進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商都在探索的方向。
對(duì)這些房企來(lái)說(shuō)，能否踏準(zhǔn)市場(chǎng)節(jié)奏、精準(zhǔn)投資將是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。后續(xù)新政的實(shí)施也勢(shì)必會(huì)推動(dòng)REITS、ABS等資產(chǎn)證券化的發(fā)展，這或許能為公寓市場(chǎng)提供更多元化的融資渠道。
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